В 2000 году Александр Смирнов получил земельный участок в аренду. Построил дом. В 2009 году оформил в собственность дом, в 2010-м — земельный участок. А в 2013-м получил иск от комитета по управлению имуществом мэрии признать сделку ничтожной.

Все делал по закону

Александр Смирнов — законопослушный гражданин. Поэтому, когда он приступил к строительству индивидуального жилого дома для своей семьи, все делал по закону. Добросовестно выполнял все требования и распоряжения чиновников, от которых зависело, быть дому или не быть.

2000 год. Взял земельный участок в аренду по адресу: город Череповец, 2-й Биржевой проезд. Выправил весь пакет документов, который с него потребовал комитет по управлению имуществом мэрии.

— Это целый перечень документов, — рассказывает Александр Смирнов. — Человеку выдается лист согласования — и вперед: разрешение на строительство, договор об аренде земельного участка, который, к слову, ежегодно продлевается. И далее по инстанциям: архитектура, Роспотребнадзор, Госпожнадзор. В общем, все как положено. В собственность земельный участок можно оформить только тогда, когда ты построишь дом, поскольку у аренды целевое назначение — строительство индивидуального жилого дома.
Дом Смирнов построил. И в 2009 году оформил его в собственность. А земельный участок оформил в собственность в 2010 году. В подтверждение тому комитет по управлению имуществом выдал собственнику все необходимые документы.

И стал наш герой со своей семьей в доме жить-поживать и добра наживать.

Кто виноват?

2013 год. В январе Александр Смирнов неожиданно для себя и своей семьи получил исковое заявление: признать сделку купли-продажи земельного участка под его домом ничтожной. Кто прислал иск? Комитет по управлению имуществом мэрии. Основание? Мол, участок находится в санитарном поясе, в охраняемой зоне, поскольку здесь источники хозяйственно-питьевого водоснабжения. Такие земли ограничены в обороте. Замечательно! А что, раньше это комитету по управлению имуществом было неизвестно? Если неизвестно, то почему?

12 апреля 2013 года состоялся суд. Суд принял сторону чиновников. А собственнику земли и дома предложено заключить договор аренды земельного участка — причем без обозначения сроков.

Думаете, Смирнов один такой в Биржевом проезде? Нет. Первая волна признания сделок ничтожными накрыла примерно 17 индивидуальных жилых домов и десятки гаражных боксов.

Люди поговаривают, что в том есть интерес крупного промышленника: мол, ему отдают земли под строительство целого жилого микрорайона — мечта череповчан...

Сведения не были внесены в государственный кадастр

Комментирует Галим Исмагилов, исполняющий обязанности председателя комитета по управлению имуществом города:

— Действительно, с героем публикации комитетом по управлению имуществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Следует отметить, что документы, которые перечислил заявитель, комитет по управлению имуществом у него не требовал и с листом согласования по инстанциям не отправлял — это не требуется для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность.

Исчерпывающий перечень документов для принятия решения о продаже земельного участка, занятого объектом недвижимости, предусмотрен приказом Минэкономразвития России. Так, герой публикации для выкупа земельного участка представил в КУИ копию паспорта гражданина РФ, выписку из ЕГРП о правах на построенный дом и на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка.

На основании представленных документов был заключен договор купли-продажи земельного участка.
31 октября 2012 в мэрию поступило представление прокурора города. В ходе проверки соблюдения земельного законодательства прокуратурой города было установлено, что в нарушение требований действующего законодательства комитетом по управлению имуществом города незаконно осуществлена продажа 17 земельных участков, находящихся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Согласно п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, расположенные в первом и втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте. В соответствии с п. 2 той же статьи земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность. Границы таких зон были утверждены 27.01.2009, и с этого момента земельные участки, входящие в состав данной территории, приобрели статус ограниченных в обороте.

В представлении прокурора содержалось требование о принятии мер по устранению допущенных нарушений, в том числе по возврату в муниципальную собственность незаконно переданных земельных участков.
На момент рассмотрения заявления Александра Смирнова КУИ действительно было неизвестно, что земельный участок, на выкуп которого подано заявление, имеет ограничение в оборотоспособности и не может быть передан в частную собственность.

Сведения о том, что испрашиваемый земельный участок входит в состав зоны с особыми условиями использования территорий, комитет мог получить только из представленного заявителем кадастрового паспорта. Однако кадастровый паспорт не содержал таких сведений: они не были своевременно внесены в государственный кадастр недвижимости органом, принявшим решение об установлении границ такой зоны.

По результатам рассмотрения представления прокурора в мэрии комитету по управлению имуществом было поручено подготовить и направить в суд исковые заявления о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, указанных в представлении прокурора.

В случае признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция, то есть каждая сторона договора получает то, что она передала для его исполнения (продавец получает имущество, а покупатель — уплаченные деньги).

Вместе с тем собственнику дома, независимо от признания сделки недействительной, принадлежат исключительные права на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его эксплуатации, то есть никакое другое лицо, кроме собственника дома, не может претендовать на предоставление этого участка в аренду. Ни изъятие дома, ни изъятие земельного участка не осуществляется.

Относительно застройки нового жилого микрорайона следует отметить, что любые решения органами местного самоуправления будут приниматься только в отношении земельных участков, свободных от индивидуальной застройки и прав третьих лиц. Правовых оснований для изъятия земельных участков (в том числе арендуемых) у собственников расположенных на них объектов недвижимости не имеется.

Татьяна Ковачева,
Газета "Речь", 23 апреля 2013 г.