Кто и как будет распоряжаться средствами, собираемыми с собственников жилья.

Тема капитальных ремонтов многоквартирных домов сегодня одна из наиболее острых. Вопросы на эту тему читатели «Речи» задают регулярно. На наиболее типичные из них отвечает начальник правового управления Законодательного собрания области Лариса Кожевина.

— Плата за квартиру в последнее время выросла в несколько раз, а теперь еще нас обязывают платить взнос на капитальный ремонт дома. Скажите, чем это вызвано? Неужели у государства нет средств на эти цели?

— Состояние жилищного фонда в нашей стране приближается к катастрофическому. Если в ближайшее время мы не предпримем срочных мер, жилищный фонд будет очень быстро разрушаться и аварийным станет еще большее количество домов.

Построить новые здания гораздо дороже, чем отремонтировать старые. Соответственно, мы рискуем получить глобальную, неподъемную ни для государства, ни для граждан проблему.

С 2008 года софинансирование региональных программ капитального ремонта производилось за счет средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Собственники платили лишь пять процентов от стоимости ремонта. Но государство не может финансировать эти расходы постоянно, Фонд просуществует только до 1 января 2016 года, поэтому уже сейчас необходимо предпринимать шаги по дальнейшему финансированию капитального ремонта жилых домов. Более того, основная часть средств этого фонда расходуется не на капитальные ремонты, а на переселение из ветхого и аварийного жилья, а также на восстановление коммунальной инфраструктуры.

Для капитального ремонта многоквартирных домов решено создать региональные фонды. Они будут формироваться за счет средств, которые мы будем перечислять вместе с квартплатой. Для этого были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

В соответствии с этими изменениями для получения в 2013 — 2015 гг. финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ все регионы, в том числе и наша область, должны до 1 января 2014 года утвердить программу капитального ремонта многоквартирных домов на территории области и принять другие необходимые правовые акты.

Невыполнение этих условий может привести к отказу в предоставлении финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ. А это огромные для области деньги. В бюджет области планируется в 2013 — 2015 гг. получить 2 млрд рублей из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, но если мы не примем соответствующие акты, то не получим этих денег. Из этих средств около 1 млрд рублей будет выделено в 2013 году на капитальный ремонт и переселение из ветхого и аварийного жилья.

Именно поэтому в мае 2013 года на сессии Законодательного собрания области был принят закон области «О регулировании некоторых вопросов в сфере организации обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Вологодской области», который определяет основные направления работы в сфере осуществления капитального ремонта жилищного фонда области и особенности деятельности специализированной организации, которая будет обеспечивать на территории области проведение капитальных ремонтов жилых домов.

— В нашем доме капитального ремонта не было уже 30 лет. Если мы сейчас начнем платить взносы на капитальный ремонт, то когда в нашем доме его проведут?

— Сроки проведения капитального ремонта для каждого дома будут определены в областной программе капитального ремонта многоквартирных домов. Программа составляется сроком на 30 лет.

Очередность проведения капитального ремонта будет также определена областной программой исходя из года постройки дома и его физического износа, года проведения последнего ремонта дома, а также наличия в доме общедомовых счетчиков.

При этом в соответствии с Жилищным кодексом РФ в первоочередном порядке проведение капитального ремонта должно предусматриваться в домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (если после первой приватизации в доме уже проводился такой ремонт, то данное требование не применяется).

Кроме того, в первоочередном порядке ремонты будут проводиться в домах, вошедших в перечень домов, утвержденный правительством Российской Федерации.

Правительство области планирует утвердить такую программу до 1 января 2014 года, она будет опубликована в средствах массовой информации, и каждый житель сможет увидеть, когда в его доме планируется провести капитальный ремонт, а также перечень работ по капитальному ремонту.

В настоящее время проект программы размещен на официальном сайте департамента строительства и ЖКХ Вологодской области www.depregion.ru в разделе «Документы».

— Каким будет размер взноса на капитальный ремонт и когда его начнут с нас взимать?

— Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливает правительство области. Размер взносов на 2014 год определен в сумме 6 руб. 60 коп. с 1 кв. метра общей площади помещения.

Если дому необходим более дорогостоящий ремонт, жители смогут на общем собрании принять решение об увеличении размера взноса.

Уплачивать взнос на капитальный ремонт необходимо ежемесячно одновременно с оплатой коммунальных услуг, но взнос на капремонт будет перечисляться на отдельный счет и не будет смешиваться с денежными средствами по текущему содержанию дома.

В нашей области до конца 2013 года планируется принять региональную программу капитального ремонта, а по истечении четырех месяцев со дня ее опубликования у всех собственников помещений в многоквартирных домах наступит обязанность платить взносы на капитальный ремонт. Соответственно, можно ожидать, что уже с мая 2014 года все собственники помещений в обязательном порядке будут платить взносы на капремонт.

Собственники помещений, которые несвоевременно и (или) не полностью уплатят взносы, должны будут уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (ориентировочно 10 % годовых).

— Я хочу знать, куда будут поступать уплаченные жителями моего дома взносы на капремонт и как будет обеспечена их сохранность?

— Сначала взносы хотели собирать только в так называемый общий котел специальной организации — фонда. И за счет этих денег делать ремонт в первую очередь в тех домах, которые нуждаются в нем больше всего. Однако идея вызвала шквал критики. Люди задавали справедливый вопрос: с какой стати они должны оплачивать капремонт у «соседа»?

Поэтому федеральный законодатель оставил выбор за гражданами. Теперь собственникам дают возможность взять инициативу в свои руки и самим выбрать способ накопления денег на капитальный ремонт.

Однако выбор ограничен, вариантов всего три:

1. Перечислять деньги региональному оператору — фонду — на общий счет.

В этом случае все средства будут попадать в общий котел и расходоваться на ремонт домов в соответствии с очередностью, утвержденной в областной программе капитальных ремонтов.

2. Копить деньги на ремонт собственного дома на специальном банковском счете своего ТСЖ или кооператива. Для этого необходимо будет создать ТСЖ или жилищный кооператив. Денежные средства будут расходоваться с этого счета только по решению общего собрания собственников и только на проведение ремонта вашего дома.

3. Открыть специальный счет на ваш дом у регионального оператора — фонда.

Если в вашем доме ТСЖ или жилищный кооператив не созданы, а дом обслуживается управляющей компанией, но при этом вы не хотите, чтобы ваши деньги попали в общий котел, вы сможете открыть специальный счет, но не на имя своего дома, а на имя регионального оператора — фонда.

В этом случае деньги вашего дома будут копиться не в общем котле, а на отдельном специальном счете фонда. Без решения общего собрания собственников вашего дома фонд деньгами распорядиться не сможет. Все собранные на вашем специальном счете средства будут использованы только на ремонт вашего дома.

— Скажите, когда нужно провести собрание жителей нашего дома и что будет, если мы на собрании не сможем принять решение о выборе способа накопления взносов или просто не соберемся на собрание?

— Собственники помещений в многоквартирных домах в течение двух месяцев после официального опубликования областной программы капитального ремонта жилых домов должны провести общее собрание и выбрать способ формирования фонда капитального ремонта.

Однако лучше провести это собрание и принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в течение первого месяца после опубликования программы. Если этого не произойдет, то в течение второго месяца после опубликования программы муниципалитет созовет общее собрание собственников в вашем доме самостоятельно.

Важно: решение о выборе способа должно приниматься не менее чем 2/3 от общего числа голосов.

Если вы в вашем доме не сможете выбрать способ формирования фонда капитального ремонта (например, решение не наберет 2/3 голосов), то орган местного самоуправления примет решение за вас. В этом случае вариант всего один — формирование фонда капитального ремонта на счете самого регионального оператора, то есть в общем котле. В этом случае взносы будут автоматически отчисляться фонду, и фонд будет управлять этими деньгами.

Обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт у вас наступит независимо от того, провели вы общее собрание или нет.

И еще очень важный момент: собственники в любое время могут собраться и на основании общего решения собственников жилья изменить способ накопления средств.

Однако следует учитывать, что решение о прекращении накопления взносов на общем счете фонда и переводе средств на специальный счет дома вступает в силу только через шесть месяцев после направления фонду такого решения. В этом случае фонд будет обязан перечислить средства, накопленные жильцами дома на общем счете, на специальный счет дома.

— В нашем доме ТСЖ не создано, но мне бы не хотелось, чтобы деньги с нашего дома тратились на капитальный ремонт других домов. Знаю, что собственники жилья могут сами выбрать способ накопления денег на капитальный ремонт. Что нам нужно сделать, чтобы наши средства остались у нас?

— Если ТСЖ или жилищный кооператив не созданы, а дом обслуживается управляющей компанией, и вы не хотите уплачивать взносы в общий котел, то вы сможете открыть специальный счет в банке, но на имя регионального оператора — фонда.

В этом случае деньги вашего дома будут копиться не в общем котле, а на отдельном счете фонда, и будут использованы только на ремонт вашего дома.

Для этого вы должны предпринять следующие действия:

1. Провести общее собрание собственников жилья и выбрать способ накопления взносов на капитальный ремонт вашего дома на специальном счете у регионального оператора.

Кроме выбора способа, на этом собрании вы должны решить еще пять вопросов:

— установить размер ежемесячного взноса не менее минимально установленного (т. е. на 2014 год — не менее 6,6 рубля с 1 кв. м);

— утвердить перечень услуг и работ по капитальному ремонту, причем этот перечень не может быть меньше перечня работ, утвержденного региональной программой капитальных ремонтов;

— определить срок проведения ремонта, который не может быть позднее срока, установленного региональной программой капитальных ремонтов;

— определить владельца счета; но в вашей ситуации владельцем счета может быть только региональный оператор — фонд;

— определить банк, в котором будет открыт специальный счет. При этом банк должен отвечать определенным требованиям (российский банк с уставным капиталом не менее 20 млрд рублей, банк должен осуществлять деятельность на территории Вологодской области).

Если вы не выберете банк или он не будет соответствовать установленным требованиям, то вопрос о выборе банка решит региональный оператор — фонд по своему усмотрению.

Решение общего собрания необходимо оформить протоколом общего собрания собственников дома, решение принимается не менее чем 2/3 голосов.

2. Копию протокола общего собрания собственников необходимо направить в адрес регионального оператора — фонда.

3. Региональный оператор — фонд после получения от вас протокола общего собрания обращается в банк и открывает на свое имя специальный счет для вашего дома.

4. В течение пяти дней со дня открытия специального счета региональный оператор — фонд направляет в Государственную жилищную инспекцию уведомление о выбранном вами способе накопления средств и справку банка об открытии специального счета.

5. Подтверждением открытия специального счета для вашего дома будет являться внесение Государственной жилищной инспекцией сведений о вашем специальном счете в реестр специальных счетов.

— Как будут расходоваться взносы на капитальный ремонт и как жители смогут проконтролировать их целевое расходование?

— Порядок расходования средств на капитальный ремонт будет зависеть прежде всего от выбранного способа накопления взносов.

Но в любом случае для зачисления взносов счет открывается только в банке, и деньги с этого счета могут быть потрачены только на проведение капитального ремонта.

Деятельность фонда будет строго контролироваться со стороны государственных органов. Органы финансового контроля будут постоянно осуществлять контроль за использованием средств фонда, по годовой отчетности фонда будет в обязательном порядке проводиться независимый аудит. Годовой отчет фонда и аудиторское заключение будут размещаться на сайте в Интернете.

Кроме того, в создаваемом в нашей области фонде будет сформирован попечительский совет, в состав которого на общественных началах войдут члены Общественной палаты, депутаты Законодательного собрания области.

Варианты расходования средств могут быть следующие:

1. Если взносы будут поступать региональному оператору (фонду) в так называемый общий котел, то расходоваться они будут фондом самостоятельно на финансирование проведения капитального ремонта в очередности, установленной областной программой капитального ремонта жилых домов.

При этом допускается использование на возвратной основе средств, поступивших от одного дома, на проведение ремонта в другом доме, жители которого также накапливают взносы на общем счете фонда. Однако такое взаимное финансирование допускается исключительно в рамках одного муниципального района или города (Вологды, Череповца).

2. Если взносы жителей дома накапливаются на специальном счете фонда, то фонд сможет использовать эти средства только на проведение капитального ремонта этого конкретного дома. Чтобы списать средства на оплату проведенного капитального ремонта, фонд будет обязан представить в банк протокол общего собрания собственников о проведении ремонта, договор и акт выполненных работ по капитальному ремонту.

3. Если взносы жителей вашего дома накапливаются на специальном счете ТСЖ или жилищного кооператива, то потрачены они могут быть только на капитальный ремонт именно этого дома. Для того чтобы списать деньги со счета, необходимо будет представить в банк протокол общего собрания собственников о проведении ремонта, договор и акт выполненных работ.

— Слышал, что в области будет создан фонд, в который будут поступать все взносы на капитальный ремонт жилых домов. А где гарантия, что этот фонд через два года не исчезнет, как МММ или «СеверСинтез»?

— Да, наверное, этот вопрос один из самых волнующих для всех жителей страны. Сейчас очень много негативных примеров, когда недобросовестные управляющие компании, собрав деньги, банкротятся, и жители вынуждены нести дополнительные расходы.

Именно поэтому федеральный законодатель полностью устранил управляющие компании от участия в сборе и расходовании взносов на капитальный ремонт.

Для аккумулирования взносов на капитальный ремонт во всех регионах будут созданы специальные организации — региональные фонды. В нашей области такой фонд создан правительством Вологодской области.

Деятельность фонда будет строго контролироваться со стороны государственных органов. Органы финансового контроля будут постоянно осуществлять контроль за использованием средств фонда, по годовой отчетности фонда будет в обязательном порядке проводиться независимый аудит.

Кроме того, в создаваемом в нашей области фонде будет сформирован попечительский совет, в состав которого на общественных началах войдут члены Общественной палаты, депутаты Законодательного собрания области.

И самая главная гарантия, установленная Жилищным кодексом РФ, — субъект РФ, то есть Вологодская область, несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение фондом обязательств перед собственниками помещений в жилых домах.

СПРАВКА:

На 1 января 2012 года в Вологодской области — 37 474 многоквартирных жилых дома.

Из них 17 553 ветхих и аварийных дома не включены в программу капремонта.

В областную программу капремонта попадает 19 921 дом, в том числе 1 670 домов в Череповце.

Подготовил Сергей Рыбалкин,
Газета "Речь", 26 декабря 2013 г.