В городе предложение значительно превышает спрос. Продажи почти замерли.

Однокомнатная квартира на вторичном рынке, которую предлагали еще в декабре прошлого года за 1 млн 600 тыс. рублей, сейчас уходит за 1 млн 400 тыс., а то и меньше. Такого падения стоимости жилья Череповец не видел со времен кризиса 2008 года.

Спрос задумался

Стройка встала, сделки по купле-продаже квартир практически не заключаются. И сегодня никто не берется делать прогнозы даже на ближайшую перспективу. Такого мнения придерживаются многие эксперты рынка недвижимости. И объясняют это рядом причин. Во-первых, слишком высокими остаются проценты по кредитам, в том числе и ипотечным. Во-вторых, низка покупательная способность горожан. В-третьих, слишком мало строится жилья.

— Падение спроса в Череповце началось еще в декабре прошлого года, — высказывает свое мнение аналитик рынка недвижимости Владимир Кулев. — С февраля этого года рынок медленно, но верно уходит в минус. Череповчане все реже оформляют сделки купли-продажи. Не так давно был случай, когда два клиента отказались от сделок, хотя все документы на ипотеку для обоих были уже оформлены. Как они объяснили, попали под сокращение, лишились работы. В апреле-мае на рынке недвижимости наблюдалось практически затишье. Исключение сейчас составляет приобретение жилья по сертификатам: это очередники, военные, семьи, получившие материнский капитал, и т. д. В остальном в большей степени сейчас производятся сделки мены. Только таким образом можно улучшить свои жилищные условия.

— Некому покупать, — подтверждает сказанное Инна Евгеньевна, представитель агентства недвижимости. — В декабре прошлого года, январе нынешнего сделки еще были. Но к маю спрос на жилье резко упал. На мой взгляд, в первую очередь это объясняется простой причиной: у людей нет денег. Как следствие, цены на жилье в Череповце резко пошли вниз.

Мы обзвонили еще ряд агентств недвижимости, картина та же. А как это выглядит в цифрах?

Цены просели

Синусоида цен сейчас стремится к нижней отметке. К маю 2013 года рынок серьезно просел, как утверждают аналитики череповецкого рынка. В последний раз столь резкое снижение цен на жилье наблюдалось в разгар кризиса 2008 года.

— В докризисные годы однокомнатная квартира на рынке уходила примерно за 1 млн 650 тыс. — 1 млн 700 тыс. рублей, — говорит Ирина Смирнова, риелтор одного из череповецких агентств недвижимости. — После 2008 года началось падение цен на жилье, поскольку резко снизилась платежная и покупательная способность череповчан. Эти же самые квартиры предлагали чуть ли не за 700 тыс. рублей. Падение цен на рынке было практически на 50 %. Тогда наблюдалось и такое явление, как отложенный спрос. Череповчане перестали вкладывать деньги в недвижимость, поскольку мировой финансовый кризис лишал уверенности в завтрашнем дне. В 2010 — 2011 годах начался рост цен на жилье, который продержался до конца 2012 года. 2013 год не оправдал надежды на оживление рынка, и сейчас мы наблюдаем спад.

А теперь цифры. Однокомнатная квартира на вторичном рынке жилья в декабре — январе прошлого года стоила в среднем примерно 1 млн 350 тыс. — 1 млн 450 тыс. рублей. В мае 2013 года точно такую же квартиру уже предлагают за 1 млн 150 тыс. — 1 млн 170 тыс. И квартиры эти, как утверждают представители агентств недвижимости, не расхватывают как горячие пирожки. Более того, предложение серьезно превышает спрос.

— Нет, я не могу утверждать, что дешевых квартир в городе очень много, — говорит Ирина Смирнова. — Но на вторичном рынке сейчас их можно найти. Допустим, однокомнатную квартиру на улице Чкалова за 1 млн 200 тыс. Не так давно была продана однокомнатная квартира на улице Весенней за 1 млн 170 тыс. Предлагали квартиру на улице Спортивной за 1 млн 200 тыс., на улице Металлургов — за 1 млн 220 тыс. Да, эти квартиры небольшого метража, по 16 — 17 квадратных метров жилых. За Шексной метраж таких жилых помещений побольше: в однокомнатной квартире от 19 метров. Но и цена всей квартиры там выше. Так, на улице Годовикова предлагалась однокомнатная квартира за 1 млн 570 тыс. рублей. Еще не так давно эти квартиры уходили за 1 млн 700 тыс., а в ноябре прошлого года — за 1 млн 800 тыс. Вторичный рынок существенно подешевел. В новостройках, а практически все новое жилье — за Шексной, цены еще держатся. Там однокомнатная квартира улучшенной планировки может стоить и 2 млн, и 2,5 млн рублей. Но берут ли их?

Застройщик ищет где лучше

Рынок жилья — один из индикаторов здоровья экономики. Расцвет строительства жилья в постсоветском периоде для Череповца был в 2007 году. Тогда в нашем городе было построено 221,5 тыс. кв. м жилья, в том числе 19,3 тыс. — индивидуального. Чуть хуже показатели 2008 года: 211 тыс. кв. м, в том числе 12,8 тыс. — индивидуального. А дальше было только падение объемов. По итогам 2012 года в городе возведено чуть больше 60 тыс. кв. м жилья. Наши ожидания по поводу оживления стройки в 2013 году могут не оправдаться. По мнению наших аналитиков, в том числе и потому, что в Череповце наблюдается отток застройщиков, которые сегодня предпочитают осваивать территории в Вологде, Рыбинске и других регионах.

— На мой взгляд, Вологда сегодня предлагает застройщику более выгодные программы, а власти города создают более понятные правила игры. Я имею в виду процесс выделения земельных участков, технические условия и т. д., — говорит Сергей Бурыгин, генеральный директор ООО «Строительная ипотечная компания «XXI век».

Подтверждением тому пример. В 2012 году была запущена государственная программа строительства жилья для переселенцев. Так вот, доля, запланированная для Вологды, составила 120 квартир, для Череповца — лишь 18. Условия в областной столице лучше?

Падение объемов строительства приводит и к еще одной закономерности. Да, цены на жилье в Череповце ниже. Предложение перекрывает спрос. Надолго ли? Чем меньше жилья строится, тем меньше выбор. Рано или поздно мы к этому придем, если ситуация кардинально не изменится. Пока же жилье не строится, а цены падают.

Зарплата в сравнении

Да и в платежеспособности населения Череповец сегодня явно проигрывает Вологде. Иначе не было бы такой существенной разницы в ценах и объемах ввода жилья. Платежеспособность вологодского покупателя подкреплена развитием малого и среднего бизнеса. То есть ростом числа людей, которые не живут от зарплаты до зарплаты, а зарабатывают достаточно, чтобы стать дольщиками новостройки.

В Череповце примерно 110 — 120 тысяч экономически активного населения. Примерно треть — работники крупных промышленных предприятий, для которых единственный шанс построить квартиру — участие в жилищной корпоративной программе. И такие программы есть.

Формула доступного жилья

Нет, мы не собираемся утверждать, что вывели абсолютную формулу доступного жилья. Квартира за зарплату — это не более чем чудесная сказка, в которую давно уже никто не верит. Хотя правительство страны периодически заявляет о программах доступного жилья. Для многодетных семей, которые могут взять бесплатно земельный участок и построить на нем свой дом. Для молодых семей: мол, компенсируем до 35 — 40 % общей стоимости квартиры. Да, программа такая есть — финансирования нет. Или выделяет его федеральный центр регионам в час по чайной ложке. И не заметишь, как состаришься в ожидании. Доступная ипотека для молодых врачей, учителей? Насколько эффективен ее механизм? Вопрос не праздный, поскольку в эту ипотеку почему-то никто не ломится. Так что купить квартиру на зарплату может только тот, у кого эта зарплата достойная, а не кошкины слезы.

И все же — есть ли формула доступного жилья? И какова она для череповчан? Какой доход должна иметь молодая семья, многодетная, да любая семья, чтобы купить квартиру, к примеру, по ипотеке?

— Формула одна. Условно это доход на члена семьи в размере стоимости одного квадратного метра жилья на рынке, — говорит Владимир Кулев. — 1 кв. м жилья в Череповце сегодня стоит в среднем 40 — 45 тыс. рублей. Кто в городе получает такую зарплату?

Ипотечная арифметика

А теперь возьмем в руки калькулятор. По нашей просьбе Владимир Воронов, начальник отдела выдачи, реализации и сервисного сопровождения ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», привел ряд конкретных ситуаций.

Владимир Михайлович, представим ситуацию. Молодой человек, 23 года, работает в одной из крупных страховых компаний. Девушка, 19 лет, учится в институте. Хотят создать семью, но нужна квартира. Каким должен быть доход молодого человека, чтобы купить однокомнатную квартиру с максимальным сроком ипотеки? Девушка-студентка не работает.

— Исходя из условий задачи, возьмем стоимость однокомнатной квартиры 1 600 000 рублей. Срок кредита — 30 лет. Первоначальный взнос 30 % стоимости квартиры — 480 000 рублей. Сумма кредита 1 120 000 рублей. Процентная ставка по ипотечному кредиту 12,05 % (при условии страхования жизни; в случае отсутствия страхования жизни ставка увеличивается на 0,7 %). Ежемесячный платеж составит 11 570 рублей. Совокупный средний чистый доход семьи должен быть 31 000 рублей.

Еще пример. Элеонора Викторовна занимает руководящую должность на одном из предприятий. Ей 50 лет, она хочет продать свою однокомнатную квартиру в Индустриальном районе и купить двухкомнатную квартиру улучшенной планировки за Шексной в новом доме. Как для нее рассчитать формулу дохода? Есть ли ограничения для людей предпенсионного возраста? Дают ли ипотеку только на период до выхода на пенсию?

— Возраст на момент погашения кредита не должен превышать 65 лет. Если наша героиня продает квартиру за 1 600 000 рублей, а покупает, допустим, за 2 000 000, то в данному случае минимальная сумма кредита составит 30 % стоимости квартиры, или 600 000 рублей. При возрасте 50 лет максимальный возможный срок кредита 14 лет. Процентная ставка — 10,35 % (при условии страхования жизни, в противном случае ставка увеличивается на 0,7 %). Ежемесячный платеж составит 6 812 рублей. Совокупный средний чистый доход Элеоноры Викторовны должен составлять 18 500 рублей.

Владимир Михайлович, если можно, сориентируйте с ценами на рынке жилья: май 2013 года в сравнении с маем 2012-го. Допустим, пользующаяся наибольшим спросом двухкомнатная квартира. Где выгоднее сейчас покупать: на вторичном рынке, в новостройке, в доме, который возведен под крышу или уже построен, либо дешевле с котлована?

— На этапе котлована, конечно, цена квадратного метра будет меньше, но есть риск, что застройщик не сможет достроить дом. В процессе возведения дома стоимость квадратного метра будет увеличиваться (если позволит рынок), а риск недостроя снижаться.

На данный момент наблюдается стагнация на рынке вторичного жилья, рынок новостроек оживлен больше, это связано с относительно большим выбором на рынке нового (строящегося) жилья, более выгодными условиями кредитования именно на новостройку.

На данный момент такую статистику мы не ведем, предполагаю, что стоимость квадратного метра увеличилась на 10 %.

Какие риски для себя должен просчитать человек, чтобы не оказаться в числе неплатежеспособных со всеми вытекающими обстоятельствами?

— Первое: стабильность получаемых доходов. Второе: надежность работодателя. Третье: чем выше первоначальный взнос, тем проще решить проблему реализации жилья и приобретения нового, менее комфортного, в случае невозможности осуществления платежей по текущему кредиту. У АИЖК ВО есть механизм помощи таким гражданам. Продукт АИЖК «Переезд» позволяет переехать из дорогой квартиры в более дешевую (тем самым уменьшив финансовую нагрузку на семью) или, наоборот, из дешевой в более дорогую.

Страхуют ли сегодня ипотечные взносы? Какая страховка наиболее выгодная?

— В данный момент существует страховка финансовых рисков, но она очень дорогая, в связи с этим не пользуется популярностью.

Можете ли вы условно вывести формулу платежеспособности? Допустим, доход одного члена семьи должен быть равен стоимости 1 кв. метра жилья на рынке.

— У нас такой формулы не существует. Платежеспособность зависит от суммы кредита: чем выше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, соответственно сумма дохода потребуется меньше, и наоборот. Также ежемесячную нагрузку можно снизить, увеличив срок кредита, если позволяет возраст заемщика.

Каковы приоритеты горожан в покупке жилья сейчас? Возможно, молодые семьи предпочитают частные дома на окраине города; люди среднего возраста выбирают удобное городское жилье; пенсионеры меняют большие квартиры на маленькие...

— Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, стараются приобрести новое, более благоустроенное жилье. Переехать из вторичного жилья в новое.

Татьяна Ковачева,
Газета "Речь", 31 мая 2013 г.