Реконструировать дешевле, чем строить заново. Руководство области планирует решить проблему домов 335-й и 420-й серий (так называемых хрущевок) путем их укрепления. Программа на бумаге готова полностью, но необходимо государственное финансирование.

Все ближе к разрушению

Новых домов строится немного, и основная масса населения страны живет в старом жилом фонде. Но одни здания готовы простоять еще долго при периодических ремонтах, другие признаются ветхими и аварийными и подлежат расселению. В Вологодской области более 300 тыс. кв. м аварийного жилья и более 1,5 млн кв. м ветхого жилья. В Череповце ситуация с ветхим и аварийным жильем более-менее благоприятная, зато вызывает беспокойство состояние домов первых массовых серий — хрущевок.

Во-первых, износ таких домов — их плит, фасадов, балконов — происходит ускоренно. Главная причина — коррозия здания как изнутри, так и снаружи. Одна из самых заметных проблем — балконы, в Череповце уже были случаи их обрушения. Во-вторых, велика теплопроводность домов 335-й серии, из-за чего они промерзают. В-третьих, не отвечают современным требованиям кухни площадью 4 кв. м. Как говорят специалисты департамента ЖКХ, инженерные коммуникации в местных хрущевках меняли, в некоторых даже по два раза, крышами занимались. Но назрела необходимость в комплексном ремонте — в обновлении и укреплении всего здания.

Корень зла — в тех строительных решениях, которые применялись при возведении этих домов. Но в категорию ветхих и аварийных домов при всех своих недостатках хрущевки не попадают.

Проект для Череповца

Проблема хрущевок всплыла не вчера. Капитальные ремонты этих зданий в Череповце уже проводились. В 1980-х было реконструировано 11 хрущевок с выселением жильцов. Реконструкция была основательная: здания укрепляли металлическими каркасами, меняли трубы, полы, двери, рамы, подпирали балконы и козырьки. В 1990-х решали проблемы балконов: подпирали каркасами, строили кирпичные лоджии. С выходом Жилищного кодекса и появлением Фонда содействия реформированию ЖКХ схема изменилась. Федеральные и городские средства стали направляться на те капитальные ремонты, которые предусмотрены государственной программой. А укрепление фасадов, фундаментов и балконов в эту программу не попадает.

В 2010 году череповецкая делегация побывала в Омске, где было заимствовано показавшееся интересным и приемлемым решение по ремонту хрущевок. В технологию входит дополнительное крепление фасадных плит, их утепление, усиление балконов, замена инженерного оборудования на энергосберегающее, замена остекления подъездов на энергоэффективное. Такая технология позволяет реконструировать дома без расселения.

На основе вышеописанной технологии был разработан пилотный проект по реконструкции хрущевок в Череповце. Стоимость реконструкции одного дома, согласно сметам, — 26 млн рублей. По проекту предусмотрена модернизация 118 хрущевок в Череповце, преимущественно панельных. На это необходимо более 3 млрд рублей.

— Понятно, что ни город, ни область не в состоянии профинансировать такой дорогостоящий проект. Поэтому мы начинаем выходить с ним на федеральный уровень, — комментирует заместитель губернатора Андрей Травников. — Мы понимаем, что масштаб проблемы велик, и решение будет приниматься не только по Череповцу и Вологодской области, а по всей стране, и только высшим руководством государства. А сейчас мы проводим предварительную работу: согласовываем наш пилотный проект с профильными министерствами и другими федеральными структурами.

Буквально за последние две-три недели регион уже заручился поддержкой Министерства регионального развития и главы Фонда содействия реформированию ЖКХ. По словам Андрея Травникова, государственные структуры очень заинтересовались проектом, подтверждают его актуальность и общероссийский масштаб. Но дают понять, что инициировать решение этого вопроса может только президент или премьер-министр.

Так что говорить о том, когда федерация выделит деньги и начнется обновление хрущевок в Череповце, пока рано. А руководство области и города пока делает все, чтобы убедить верхи в целесообразности выделения средств на данный проект и в том, что пилотным городом должен стать именно Череповец. К слову, некоторые местные специалисты на попытки продвинуть череповецкий проект смотрят довольно скептически, не надеясь на то, что именно нашему городу из массы нуждающихся дадут федеральные миллиарды.

Есть варианты

Как подчеркивает Андрей Травников, без федерального финансирования подобный проект в провинциальном городе не реализовать. Но не только федеральные средства планируется использовать. Предусмотрена та же схема финансирования, что и по программе расселения ветхого и аварийного жилья по 185-му федеральному закону. То есть часть средств предоставляют региональный и местный бюджеты. Рассматриваются и более частные варианты финансирования. Например, внести коммерческую составляющую или элемент финансирования за счет других федеральных программ. Это будет возможно при надстройке мансардного этажа (что совмещается с усилением самого здания). Этаж можно продать, сдать в аренду или использовать под расселение ветхого и аварийного жилья, то есть задействовать федеральную программу. Стоимость мансардного этажа — примерно 25 тыс. рублей за кв. м.

Проект задуман комплексно и предусматривает те работы, которые наиболее необходимы домам первых массовых серий. Но специалисты департамента ЖКХ не исключают, что будет применяться и индивидуальный подход при реконструкции отдельных зданий, то есть возможны вариации.

Какова роль собственников в этом проекте? Естественно, для проведения реконструкции дома нужно будет получить их согласие. Кроме того, один из вариантов финансирования — использование энергосервисного контракта. Этот вариант целесообразен, так как реконструкция домов будет направлена в том числе и на экономию энергии, и вложенные средства собственникам так или иначе вернутся. Но опять же применение такой схемы зависит от решения жильцов.

Как спасают хрущевки в других городах

Во многих российских городах в 1950 — 1960-х годах возводились дома массовых серий. И везде они требуют срочного ремонта. Способы реконструкции используют в стране самые разные: от укрепления стен панелями до перепланировки квартир.

Самый интересный и самый дорогостоящий вариант реконструкции домов первых массовых серий используется в Москве. Череповец рассматривал его как возможный. Суть в том, что на пятиэтажки надстраивается несколько этажей, кроме того, их достраивают и в ширину: за счет фасадных и торцевых пристроек. Далее заменяют отдельные инженерные коммуникации, устанавливают лифты, мусоропроводы, улучшают состояние самих квартир. В Москве такие ремонты проводятся при поддержке инвесторов, в том числе зарубежных. Но преимущественно хрущевки в столице сносят и строят на их месте новое жилье.

В Омске, который Череповец все-таки взял за образец, проводилось несколько видов реконструкции старых пятиэтажек. Первый способ — надстройка мансарды. Второй вариант — укрепление зданий специальными стяжками и наружными металлическими колоннадами. Правда, от наружных колонн со временем отказались в пользу укрепления зданий полными и неполными каркасами. В 2008 — 2010 годах в Омске действовала программа реконструкции хрущевок, направленная на усиление несущей способности конструктивных элементов зданий, утепление всех ограждающих конструкций и модернизацию инженерного оборудования.

В Иркутске уже в XXI веке на стены хрущевок монтировались панели из газолобетона, применялись системы вентилируемого фасада. Программа реконструкции хрущевок в Томске включает замену всех инженерных конструкций дома, утепление стен, замену оконных блоков, строительство приставных лоджий и надстройку мансардного этажа.

В некоторых случаях используется вариант, предполагающий расселение жильцов. Он включает утепление фасадов, перепланировку квартир. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную (площадь увеличивается на 16 %), а маленькая трехкомнатная — в большую двухкомнатную. Кухни увеличиваются до 8 — 9 кв. м, создаются просторные прихожие с кладовыми или встроенными шкафами. В 2 — 3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см.

Юлия Бочкарева,
Газета "Речь", 25 июля 2012 г.