Есть ли у Череповца шансы в ближайшем будущем облагородить депрессивную территорию вдоль Московского проспекта.

Большинство череповчан согласны, что обширный участок городской земли между улицей Данилова и Московским проспектом представляет собой жалкое зрелище и нуждается в возрождении. Но на этом пути немало трудностей, которые придется преодолевать.

Десятый микрорайон: мало кто знает его номер, но сам он известен всем. Двадцать гектаров, ограниченных улицами Васильевской, Данилова и Московским проспектом. Квартал «деревяшек». Темное, криминогенное и в буквальном смысле гиблое место — память о «даниловском маньяке» жива до сих пор.

Это место неизменно удивляет уже не одно поколение горожан: как же так получилось, что в самом центре современного города имеется такой обширный островок запустения и, прямо скажем, упадка? Почему ни у кого так и не дошли до него руки? А с учетом выгодности и недвусмысленной лакомости места эти вопросы звучат еще острее.

Впрочем, искать ответ на вопрос, кто виноват, — удел меланхоликов, и именно теперь озаботились тем, что делать. Решили строить. Строить жилой район. Но не так просто это будет сделать, что четко обозначилось на публичных слушаниях по рассмотрению проекта планировки территории 10-го микрорайона, прошедших в Череповце на минувшей неделе. Земля тут представляет собою лоскутное одеяло из отдельных участков со множеством владельцев. Это раз. И здесь продолжают жить люди. Это два.

В частном доме на улице Курманова череповчанин Владимир Алексеевич родился. Здесь он прожил 60 лет. Здесь он продолжает жить и сейчас. И вдруг в проекте планировки его родного района он видит, что на месте его дома фигурирует какая-то трансформаторная подстанция. Владимир Алексеевич пришел на слушания, чтобы узнать о судьбе своего участка. Пришел не с претензией, а именно с целью разобраться. И был он такой не один. Разобраться в непростой ситуации хотели и другие жители микрорайона, и землевладельцы, и даже потенциальные застройщики.

Начальник управления архитектуры и градостроительства мэрии Александр Авсейков назвал слушания событием знаменательным в том смысле, что город наконец-то вплотную подходит к решению вопроса последней в исторической части Череповца «депрессивной территории». И кстати, не тратит на это деньги: финансирование взяла на себя одна из строительных компаний города.

— Это необычный проект планировки, — подчеркнул Александр Авсейков. — Он проектируется за счет средств застройщика, а не за счет бюджетных средств. В нашем городе это одна из новых форм, когда застройщики, заинтересованные в комплексном развитии территории, за свой счет готовы (и в данном случае пример продемонстрирован) выполнять часть работ не только по инженерной, транспортной инфраструктуре и благоустройству, но и заказывать комплексную проектную документацию.

Рассказывая о деталях и подробностях, которые содержит эта самая документация, главный архитектор проекта Алексей Евсеев помимо прочего счел нужным уточнить, что около 80 процентов территории находится в тех или иных формах собственности. Поэтому его проектная организация постаралась сделать проект максимально гибким, чтобы в случае непредвиденных ситуаций имелась возможность хотя бы минимальной его корректировки.

На сложности указал и заказчик проекта — директор строительной фирмы Владимир Ловыгин. По его словам, работа велась на протяжении года: за плечами с десяток встреч с представителями управления архитектуры, пересмотр различных вариантов, неоднократные переделки... Это чтобы было понятно, что нынешний вариант появился не с бухты-барахты, а путем напряженной работы.

— Мы преследовали две цели, — отметил Владимир Ловыгин. — С одной стороны, рядом историческая часть города, и хотелось, чтобы здесь появлялись красивые современные здания. Вторая цель для нас как для строителей — это новые инвестиционные площадки.

Для строителей, по мнению Ловыгина, важно, чтобы появилась единая схема застройки. По его собственному опыту, нередко возникали случаи, когда несколько застройщиков строили дома по соседству друг от друга и вели три параллельные канализации, три водопровода. С появлением же комплексной схемы такие случаи исключены. Из нее понятно, где и как подключаться к сетям, да и для самих сетевых организаций проект станет подспорьем.

Но если с сильными сторонами проекта долго разбираться не понадобилось, то стороны слабые оставляют пока больше вопросов, чем ответов. К примеру, присутствующие на слушаниях были немало удивлены отсутствием на предложенном плане ликеро-водочного завода, стоявшего (и ныне стоящего и работающего) в восточной части 10-го микрорайона испокон века. Зрение не обманывало: вместо завода красовалась гигантская загогулина в виде 14-секционной многоэтажки на 700 квартир.

— Проектом планировки, который рассчитан на ближайшие 15 лет, предусматривается постепенный выход с этой территории производственных предприятий и строительство жилого комплекса, — объяснил Александр Авсейков. Сказанное относится и к расположенному неподалеку заводу «Красная Звезда», который мешает своим присутствием развитию другого проекта — благоустройству набережной Шексны. Правда, готовой «таблетки» властями, судя по всему, еще не придумано.

— Мы проработаем план мероприятий, как это сделать, — был краток Авсейков.

Добавим, что освоение территории, на которой расположен ЛВЗ, относится ко второй очереди проекта, намеченной к реализации на 2035 — 2040 годы. То есть теоретически время подумать и проработать еще есть. Но его не так уж и много.

Здесь и настал черед вопроса Владимира Алексеевича с улицы Курманова. Как быть с подстанцией, которая заняла на чертеже место его дома? Дом снесут? Землю выкупят? Да, его участок тоже относится ко второй очереди строительства, но ведь когда-то эта очередь придет?

Пришлось признать, что десятый микрорайон — не призрак и не фантом; он существует в реальности и живет своей жизнью. И вторжение в эту жизнь может стать болезненным.

— Мы прекрасно понимаем, что это не новая территория, она не будет застраиваться одномоментно, в течение двух-трех лет, — отреагировал Александр Авсейков. — И здесь очень много правовых вопросов, в том числе связанных с правами собственников земельных участков.

Владимиру Алексеевичу, впрочем, обещали содействие. Его тревогу запротоколировали, а архитектор Алексей Евсеев пообещал подумать над тем, как разместить подстанцию, чтобы она никому не мешала. Но думать придется много и не единожды. По словам Александра Авсейкова, в дальнейшем, если проект планировки будет утвержден и подкреплен правилами застройки и землепользования, какие-то отклонения при разработке рабочей документации (кроме принципиальных, инфраструктурных) будут допустимы. И там, где застройка будет происходить на нескольких земельных участках и потребуется выкуп, отчуждение или иной переход прав, это будет происходить в законном порядке:

— Никто землю не заберет и насильно никого не выгонит.

Крупные городские застройщики, впрочем, сомневаются в том, что их путь к освоению этой территории, даже выиграй они конкурсы и аукционы, будет устлан розами.

— Взгляните на план: там множество квадратиков, прямоугольников, и в каждом поделены участки, в каждом квартале по шесть, по десять участков с различной формой собственности, — заметил гендиректор череповецкой строительной фирмы Максим Рябишин. — И для постройки комплекса из четырех домов вы не находите это достаточно сложным? Надо найти каждого собственника, выкупить у него участок, затем участки объединить. Это годы, годы и годы...

— Не получится ли так, что какой-нибудь частник будет стоять на своем: «Нет, я хочу, чтобы здесь стоял мой одноэтажный дом»? — вторила ему представитель не менее крупной компании Валентина Кудрявцева. — Каждый застройщик, наверное, с этим сталкивался. Человек не хочет договариваться, это его право. Но ведь тогда вся эта планировка «летит»?

— А общаетесь ли вы с вологжанами? — начал с ответа вопросом на вопрос Александр Авсейков.

— Рядом находятся Ярославль, Кострома, Новгород... Пообщайтесь! Они исключительно так застраивают все территории. Это мы привыкли строить исключительно на новых территориях, и для современного города это нормально. Но городов вроде Череповца всего два процента!

— Способы, приемы и методы реализации есть, — добавил он. — Но самое важное — здесь все права защищены. Если житель не хочет, чтобы на его участке строили часть блок-секции, он вправе защитить свои права. Это нормальный процесс.

— В Вологде и Ярославле совершенно другие понятия стоимости квадратного метра жилья, — парировала Валентина Кудрявцева. — А в Москве еще проще. Там строители готовы комплексно застраивать все, и все расходы они себе компенсируют.

— Я имею 15-летнюю практику работы в таких условиях, — не уступал Александр Авсейков.

— В течение года застройщиками сносилось и переносилось до 150 домов, до 35 тысяч квадратных метров. Это совсем другие объемы! И есть способы и методы решения этих вопросов. Зависит просто от заинтересованности, мотивации и возможностей. Причем способов много, и законом они предусмотрены.

Однако делиться подробностями законных способов Александр Авсейков не стал, пригласив строителей обсудить их в узком профессиональном кругу. Проще высказался первый заместитель мэра Александр Сергушев.

— Мы сейчас не сможем определить способ реализации, — признался он. — У нас в городе подобных вещей в практике пока еще не было. К тому же меняется градостроительная политика, меняется законодательство. Но будут учтены как права тех, кто владеет домом или земельным участком, нанимателей жилья в этих домах, так и права застройщиков.

Примечательно, что, несмотря на довольно значительное количество непроясненных вопросов, в целом проект планировки устроил всех участников слушаний — за него проголосовали единогласно. Возможно, подействовали уверения в том, что будут защищены права всех участников строительства, а вносить изменения можно на любой дальнейшей стадии. А возможно, череповчане испытывают почти генетическую усталость от созерцания тех пейзажей, что предлагает им ныне десятый микрорайон, и желают сделать хоть один шаг вперед, чтобы от этих пейзажей избавиться.

Добавим, что после доработки с учетом прозвучавших на слушаниях предложений проект будет представлен на градостроительном совете. Окончательное решение за мэром: он может утвердить проект или в свою очередь отправить его на доработку.

Что предполагается построить на территории 10-го микрорайона

Проект. Пробный шар может быть запущен уже в этом году.

Обычно проектная документация строга. Но в случае с проектом планировки 10-го микрорайона все немножко иначе. Авторы документа смело и прямо называют эту часть города «находящейся в удручающем и тупиковом положении», предлагая ситуацию исправить.

На момент проектирования на участке расположены здания профилактория «Родник», Дворца детского и юношеского творчества, коррекционной школы № 35, бизнес-центра «Наутилус» и прочие. В восточной части находится ликеро-водочный завод. Есть несколько новых зданий общественного назначения, добротных коттеджей и таунхаусов, но в основном — деревянные жилые дома (зачастую, простите за каламбур, уже нежилые), развалины домов и свободная от построек земля.

На этой территории предполагается размещение многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Многоэтажки (от 9 до 16 этажей) будут опоясывать микрорайон по периметру. Вдоль улицы Карла Либкнехта расположатся 9-этажные жилые дома, чередующиеся с малоэтажными существующими и строящимися зданиями. Вдоль улиц М. Горького и Данилова предполагаются дома переменной этажности (от пяти до шестнадцати). В многоэтажных жилых домах предусматривается размещение встроенно-пристроенных объектов общественного назначения (магазинов, кафе и т. д.). Внутренняя же застройка микрорайона предполагается среднеэтажной, то есть не выше пяти этажей.

Предполагается, что в 10-м микрорайоне будет возводиться жилье экономкласса, рассчитанное на 3 347 человек.

Определены две очереди строительства. Первая очередь территориально охватывает участок в границах улицы Васильевской, Московского проспекта, улиц Розы Люксембург, Курманова, Андреевской, Бородинской и предполагает освоение до 2024 года.

Перспективное освоение территории (вторая очередь) предполагается до 2035 — 2040 годов. Это участок, ограниченный улицами Розы Люксембург, Карла Либкнехта, М. Горького, Данилова, Андреевской и Бородинской.

Проектом планировки предлагается сохранить исторически сложившуюся структуру улиц, разделяющую микрорайон на отдельные кварталы. Внутриквартальные проезды будут двухполосными. Основные пешеходные связи должны обеспечить удобную пешеходную доступность объектов обслуживания, остановок общественного транспорта и зон отдыха.

Основной въезд на планируемую территорию должен осуществляться с Московского проспекта. Проезжую часть проспекта предложено увеличить на 3,5 метра со стороны проектируемой застройки, чтобы обеспечить дополнительную (четвертую) полосу движения и большую парковку на 266 машиномест. Помимо этого, парковки должны разместиться около школы № 35 и на всех дворовых территориях. Всего запроектировано 1 040 машиномест, из которых 104 места — для парковки автомобилей инвалидов.

В пояснительной записке к проекту планировки указано, что принцип документа позволяет потенциальному застройщику, не нарушая общей концепции застройки, определять возможность формирования, приобретения земельных участков, так как они в основном находятся в собственности под конкретные инвестиции. Поэтому не исключается возможность корректировки конфигураций и габаритов зданий «в связи с возможностью возникновения тех или иных причин технического, технологического и экономического характера». Внешний облик зданий пока также не определен — экстерьер домов будет определяться с каждым конкретным их проектом.

Отдельных слов достоин участок, ограниченный улицами Данилова, Максима Горького и переулком Ухтомского, где сегодня расположены деревянные двухэтажки, в народе попросту бараки. На плане он выглядит маленьким треугольничком на юго-востоке. Его застройка может начаться гораздо раньше, чем освоение 10-го микрорайона, и именно здесь может пройти обкатка схемы по переселению нынешних обитателей «деревяшек» (непростой для застройщика) и комплексному развитию этой территории (напротив, выгодному для застройщика).

Напомним, что в конце сентября прошлого года постановлением мэрии дома на этом участке были признаны аварийными и подлежащими сносу до 31 декабря 2018 года (впрочем, возможно, это случится гораздо раньше). Это шесть домов на ул. Данилова и пять на ул. М. Горького.

На прошедших публичных слушаниях начальник управления архитектуры и градостроительства Александр Авсейков еще раз подтвердил, что по «треугольничку» будет проведен отдельный аукцион, а первый заместитель мэра Александр Сергушев добавил, что этот аукцион может состояться приблизительно через полгода.

— Это будет первый в нашем городе опыт по реализации градостроительной политики на уже застроенных территориях, — отметил Сергушев.

Андрей Савин,
Газета "Речь", 19 января 2015 г.