Реквием по мечте?

Банковский сектор и ипотечное кредитование

В сентябре банки Череповца работали в условиях обострения кризиса на банковском и фондовом рынках России и мира.

Ипотечный кредит – это крупные денежные средства, предоставляемые банком на длительный срок. Для того чтобы свободно выдавать ипотечные кредиты в значительном объёме, необходимо иметь солидные долговременные источники финансирования. Поэтому в наиболее выгодных условиях находятся крупнейшие государственные банки и банки, допущенные к участию в аукционах по размещению бюджетных средств, а также банки, имеющие доступ к финансированию зарубежными кредиторами.

В свете последних событий рынок ипотечного кредитования подвергается значительной трансформации. На конец сентября ситуация на ипотечном рынке Череповца сложилась следующая:
- реально выдают ипотечные кредиты 4-5 банков;
- ушли с рынка или заморозили ипотечные программы 3-4 банка, выходивших на рынок ипотеки Череповца в 2007-2008 гг.;
- временно не выдают ипотечные кредиты по организационным причинам 2 банка;
- приостановил выдачу кредитов по финансовым причинам 1 банк.

Банки начали отсекать наиболее рискованные сделки, увеличивая размер минимального первоначального взноса при ипотечном кредите до 20-30% от стоимости квартиры. В некоторых банках в Москве были зафиксированы случаи невыдачи уже одобренных кредитов.

С 1 сентября на 0,5% повысил ставку по ипотечным кредитам банк «ВТБ 24». В сентябре стали сказываться негативные изменения на финансовом и ипотечном рынках, в частности проблемы с банковской ликвидностью, а также ужесточение условий выкупа закладных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Большинство аналитиков высказали мнение, что после этого решения рынок ипотечного кредитования ждёт неминуемое повышение процентных ставок.

В середине месяца один из крупнейших ипотечных брокеров – компания «Фосборн Хоум» опубликовала интегрированный прогноз роста средних процентных ставок по ипотечным кредитам. По оценкам компании, он составит 1,3-2% на ближайшие полгода. Однако на данный момент очевидно, что прогноз может осуществиться уже этой осенью. Во второй половине сентября значительная часть банков, работающих на российском рынке ипотеки, объявили о ближайшем повышении ставок на 1-3%. Очевидно, наиболее важным для текущих условий рынка станет решение о повышении «Сбербанком» ставок на 0,75-1,25% и минимального первоначального взноса до 20% с 1 октября 2008 г.

Ситуация на рынке недвижимости

По состоянию на сентябрь рынок недвижимости находится не в лучшем положении. На большинстве региональных рынков в этом году спрос снизился и цены росли незначительными темпами по сравнению с прошлыми годами. После того, как стало ясно, что ипотечное кредитование станет менее доступным, ситуация ещё более усугубилась. На данный момент на рынке Череповца цены не растут и есть предпосылки для их незначительной коррекции вниз. Однако мы не склонны прогнозировать значительного снижения цен. В текущих условиях промышленности строительных материалов и строительной отрасли и недостатка финансирования, можно прогнозировать снижение объёмов строительства жилья в следующем году.

Темпы роста строительства жилья в России значительно снизились уже в первом полугодии текущего года. Прирост строительства многоквартирного жилья в первом полугодии 2008 года в России составил всего 2,9% (за соответствующий период 2007 г. – 34,3%), индивидуального жилья 9,3%. За первое полугодие 2008 год в Вологодской области сдано 151,2 тыс. квадратный метров жилья, что составляет 84,6% от показателей за тот же период прошлого года. Но в Череповце объёмы строительства увеличились, если за первое полугодие 2007 года было введено 65,3 тыс. квадратных метров жилья, то в текущем году этот показатель достиг 91,1 тыс. квадратных метров. Таким образом, часть платежеспособного спроса в 2007-2008 гг. была погашена, а цены продолжали расти. Данный факт определяет наличие проблем с реализацией строящегося жилья по текущим ценам у череповецких застройщиков.

Наиболее же неблагоприятна ситуация на рынке недвижимости Москвы, где даже в этом году продолжался значительный рост цен. Чтобы подогреть спрос и повысить цены многие застройщики придерживали сдачу строящейся недвижимости. После ухудшения ситуации в ипотечном кредитовании ситуация на московском рынке жилой недвижимости очень нестабильна и может закончиться довольно резким падением цен.

Выводы

В целом, выводы по ипотечному кредитованию и рынку жилья невеселые. В национальном проекте «Доступное и комфортное жилье гражданам России» ипотечному кредитованию уделялось решающее значение. В адрес властей уже немало претензий высказывалось по поводу решения жилищной проблемы в стране, однако после сентябрьских событий данный нацпроект можно считать окончательно проваленным. Если по плану средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в 2009 г. должна была составить 9%, а в 2010 – 8%, то реально в следующем году она будет на уровне не менее 14-15%. Почти в 2 раза выше. Если добавить к этому тенденцию увеличения первоначальных взносов до 20-30% (или даже больше) от стоимости квартиры, мы поймём, что доступность решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования резко упадёт. И наиболее сильно это ударит по малообеспеченным слоям населения. Тем, кому и должна адресоваться в первую очередь государственная помощь в рамках нацпроекта.

Недаром характерными заголовками аналитических материалов по ипотечному рынку в сентябре были «Реквием по ипотечной мечте» или «Ипотека. Мечты не сбудутся». Мы не будем никого хоронить.

Ипотечное кредитование получило распространение в западных странах как инструмент повышения продаж недвижимости при высоком объёме предложения. Применение ипотечного кредитования в современных российских условиях – это не решение жилищной проблемы. В реальности достаточно широкое распространение ипотечных кредитов в последние 2-3 года являлось одним из важнейших факторов роста цен. Следует понять, что государство не сможет решить жилищную проблему (как и многие другие), сделав ставку на один-два механизма, не затрагивающие суть проблемы. Массовое железобетонное и кирпичное строительство жилья в городах было создано при плановой экономике СССР. Сейчас мы не можем решать жилищную проблему в стране, смешав желание заработать побольше денег с остатками советских строительных технологий и индустрии. Кроме задач финансирования строительства и приобретения жилья, необходимы изменения в сфере разработки инфраструктуры для строительства, применения новых технологий в строительстве и промышленности строительных материалов. Успешное решение этих задач возможно лишь при высоком уровне государственного и муниципального управления, планирования, науки, образования и налаженного взаимодействия с предприятиями строительного комплекса.

Интернет-портал "Наш Череповец"

Войти Контакте